У ст. 31 Закону визначено, що предметом іпотеки можуть бути майно, пов'язане із землею, — будівля; споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого, а також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження. Стаття 39 Закону до предмета іпотеки відносить також транспортні засоби та космічні об'єкти, що, на нашу думку, є спірним.
Таким чином, можна визначити наступні види предметів іпотеки:
За ст. 576 ЦК предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави, проте при іпотеці досить малоімо-вірною є застава такого предмета (хіба що споруда, яка має бути збудована).
Не можуть бути предметом іпотеки національні, культурні та історичні цінності, які є об'єктами права державної власності і занесеш або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини (ст. 576 ЦК). Проте невизначеним є статус об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації.
Предмет іпотеки, що знаходиться у приватній власності особи, заставляється нею на власний розсуд, проте предмет іпотеки, що знаходиться у спільній власності, за ст. 578 ЦК може бути переданий в іпотеку лише за згодою всіх співвласників.
Відповідно до п. 6 ст. 576 ЦК, предмет іпотеки залишається у заставодавця. Для порівняння: ЦК Російської Федерації однозначно встановлює, що майно, на яке встановлюється іпотека, не передається за-ставодержателю (ст. 338 ЦК РФ). Сторони здійснюють у встановленому законом порядку оцінку предмета іпотеки для уникнення суперечностей при задоволенні вимог заставодержателя у разі невиконання заставодавцем основного зобов'язання. Предмет іпотеки підлягає обов'язковому страхуванню за рахунок заставодавця (Закон, ст. 10).
Ризик загибелі предмета іпотеки (як з вини заставодавця так і випадково) за ст. 580 ЦК несе власник заставленого майна (заставодавець). У разі випадкової загибелі речі застоводавець на вимогу заставодержателя зобов'язаний надати рівноцінний предмет іпотеки або відновити знищений чи пошкоджений предмет іпотеки.
Іпотека в цілому ніколи не прив'язується до конкретних сторін, вона лише обтяжує собою певний предмет, річ. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до іншої особи, він все ж залишається заставленим. При іпотеці заміна застави можлива лише за згоди заставо-держателя, проте чітка процедура такого правочину не встановлюється і на практиці сторонам доводиться здійснювати нову заставу (адже іпотека характеризується рядом заходів реєстраційного характеру щодо її предмету, наприклад, реєстрація у Книзі запису застав, і часто буває легше укласти навий договір, ніж перереєструвати старий).
Те, що предмет іпотеки залишається у володінні та користуванні заставодавця, дає можливість цей же предмет заставити повторно, здійснити наступну заставу, що і передбачається ст. 588 ЦК, якщо такий правочин не був обмежений договором. Така застава у жодному разі не припиняє права застави попереднього заставодержателя. У випадку невиконання заставодавцем забезпеченого іпотекою зобов'язання та при зверненні стягнення на предмет іпотеки вступає в дію принцип, що виник ще у римському праві: qui ргіог tempore est potior jure — перший за часом сильніший у праві на відшкодування збитків, задоволення вимог, який знаходить своє закріплення у п. З ст. 588 ЦК. Власне кажучи, вимоги кожного наступного заставодавця задовольняються з коштів, виручених у результаті продажу предмета іпотеки, що залишилися після задоволення вимог кожного попереднього заставодавця. У випадку одночасної реєстрації іпотеки одного і того самого майна, заставодавці мають рівні права на задоволення вимог із заставленого майна (п. 4 ст. 588 ЦК).
Чітко не врегульованою є правова ситуація, коли кілька заставодержателів зареєстрували іпотеку одного і того самого предмета в один день, забезпечивши при цьому зобов'язання різного розміру чи характеру, наприклад, зобов'язання наймача за договором прокату та позичальника за кредитним договором на однаковий строк. Яким же чином буде здійснюватися відшкодування збитків заставодержателям у разі прострочення заставодавцем, якщо вартість предмета іпотеки недостатня для задоволення їх вимог? Пункт 4 ст. 588 ЦК встановлює рівні права на задоволення вимог із заставленого майна, проте законодавець не тлумачить вжитий ним термін "рівні права". Якщо розуміти рівні права як рівний розмір відшкодування (вартість предмета іпотеки розподіляється порівну між такими заставодавцями), то цілком можлива ситуація, що менша вимога буде покрита. У такому випадку заставодержатель, який зазнав більших збитків, буде поставлений у гірше становище — він за ст. 24 Закону змушений одержати решту відшкодування з іншого майна заставодавця, що буде поєднано з певними труднощами. Можливий і інший варіант — пропорційне до понесених збитків задоволення вимог, проте в такому разі все ж має місце нерівність у правах, адже один із них отримує більшу компенсацію, ніж інший.
Загалом виникнення такого випадку малоймовірне, проте можливе, а законодавець, як відомо, не може ігнорувати навіть незначні правові ситуації.
Специфічний характер носить іпотека майнового комплексу підприємства, адже відповідно до п. 3 ст. 191 ЦК підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. За ст. 38 Закону іпотека вважається поширеною на все його майно, в тому числі на основні фонди та оборотні кошти, а також інші цінності, відображені в самостійному балансі підприємства. На нашу думку, не зовсім коректним є формулювання "інші цінності". За відсутності чіткої відсилки юрист втрачає змогу визначити, що саме належить до складу цих цінностей. Подібне питання виникає й при визначенні понять "основні фонди" та "оборотні кошти". Частково відповідь на нього дає Господарський кодекс України (далі — ГК) який у п. 3 ст. 139 встановлює, що основними фондами є будинки, споруди, машини та устаткування, обладнання, інструмент, виробничий інвентар і приладдя, господарський інвентар та інше майно тривалого використання. Термін "оборотні кошти" в ГК взагалі не вживається, проте п. 4 ст. 139 ГК визначає, що оборотними засобами є сировина, паливо, малоцінні предмети та предмети, що швидко зношуються, інше майно виробничого і невиробничого використання. Пункт 5 цієї ж статті до майна підприємства відносить кошти — гроші у національній та іноземній валюті, а пункти 6, 7 — товари та цінні папери. Пункт 1 до майна відносить і нематеріальні активи (права вимоги), що мають вартісне вираження. Стаття 191 ЦК до цих видів майна підприємства додає і пасиви (борги), а також право на торговельну марку. Відповідно до п. 2 ст. 191 ЦК всі ці види майна входять до складу підприємства як єдиного майнового комплексу, і, отже, підлягають іпотеці. Причому, ні закон "Про заставу", ні Цивільний кодекс не формулюють ці положення в одній статті і навіть не встановлюють бланкетної норми.
Також неврегульованим є питання про прибутки підприємства, отримані за час перебування його в іпотеці — чи поширюється на них іпотека? Однозначної відповіді на це запитання законодавець не дає.
Отже, як бачимо, лише один із видів іпотеки, а саме іпотека підприємства як цілісного майнового комплексу має цілий ряд проблем, колізій та прогалин.