До останнього часу в юридичній практиці із посвідчення угод із нерухомим майном як ефективний засіб забезпечення виконання зобов'язань використовувався договір завдатку. Але судова практика, на думку автора, негативно вплинула на його застосування.
Загальна схема договору завдатку дуже проста: дві сторони погоджуються на посвідчення договору купівлі-продажу квартири або іншого цінного майна, вартість якого не може бути сплачена одночасно з посвідченням договору завдатку. Тому посвідчення основного договору встановлюється на певну дату. При цьому сторони фіксують ціну предмета договору і зобов'язуються: продавець продати належне йому майно за встановленою ціною, а покупець — купити. Якщо посвідчення договору відкладається на значний проміжок часу, то такі об'єктивні умови, як інфляція, підвищення ціни або знецінення майна, можуть впливати на бажання кожної сторони виконувати взяті на себе зобов'язання.
Слід визнати, що при укладенні такої угоди дві сторони однаково ризикують. Якщо вартість майна підвищується, то продавець не бажає продавати майно за ціною, яка значно нижча за обумовлену. Навряд чи потрібно пояснювати, що в разі знецінення майна покупець втрачає бажання "переплачувати" за майно гроші, яких воно на момент посвідчення основного договору не коштує. Звідси й починаються неузгодженості в позиціях сторін.
Тобто сторони на момент укладення договору завдатку знаходяться в рівних умовах, рівною мірою беруть на себе зобов'язання й обидві ризикують залежно від економічних тенденцій ринку. Але за сучасною юридичною практикою лише покупець передає продавцю завдаток. Щоб це положення врівноважити, можна вносити в депозит нотаріальної контори завдатки обом сторонам угоди, що не буде суперечити закону (див. С. Фурса, Є. Фурса. Угода про завдаток. // Юридичний вісник України, №17 (409), 2003. - С. 9). Але в юридичній практиці склалася парадоксальна ситуація, коли продавці відмовляються від укладення договорів продажу майна і суди почали ставати на їх бік. Ця позиція коротко .формулюється наступним чином: договір завдатку, який за взаємною згодою і належним чином посвідчений сторонами в письмовій формі, визнається судом договором про передачу авансу.
Правова позиція Президії Київського міського суду висловлена в ухвалі у справі №44ц-223 від 09.04.2001 р. Коротко вона визначається так: суд, задовольняючи вимоги позивачів, не з'ясував належним чином питання, не перевірив, чи була укладена угода з дотриманням вимог статей 153, 224 ЦК УРСР і чи можна в даному випадку застосовувати наслідки, передбачені ч. 2 ст. 195 ЦК УРСР. Тому рішення суду першої інстанції було скасоване, і справа направлена на новий розгляд.
З цієї справи випливає тільки те, що суд не з'ясував відповідність угоди нормам закону, але не те, що сторони не довели невідповідність угоди на момент її посвідчення їх дійсним намірам, оскільки саме цей аспект має ставати предметом судового розгляду справи. Якщо обидві сторони погодилися на укладення договору завдатку і одна з них не виконала умови договору завдатку, то вона й має довести незаконність (недійсність) такої угоди.
Трапляються випадки, коли в договорах завдатку змінюється дата посвідчення основного договору, а тому відповідач вважає, що завдаток перестає ним бути, оскільки змінюються умови договору. Тобто фактично робиться спроба "сховатися" від обов'язку повернути завдаток у подвійному розмірі шляхом заперечення того, що в разі зміни однієї з умов договору, потребується підтвердження дійсності всіх інших раніше прийнятих умов. Проте внесення змін до договору на самому тексті договору, безперечно, свідчить про те, що всі інші умови вважаються пролонгованими, якщо інше не встановлено в договорі.
Більше того, якщо одна сторона передала як завдаток іншій стороні гроші і про це свідчать умови договору, то правовий статус таких грошей може бути змінено лише за умовами договору, в якому ці кошти за згодою обох сторін отримають інший статус, наприклад, авансу. Якщо інше не буде встанов-
лено в договорі, то завдаток не втрачає свого статусу. При цьому, за загальним правилом, доводити факт, що завдаток перестав бути таким, має сторона, яка заперечує такий статус переданої чи отриманої суми (ст. 30 ЦПК).
Відповідачі констатують неможливість застосовувати ст. 195 Цивільного кодексу УРСР (Завдаток) до відносин, які виникли до посвідчення основного договору.
Відповідачі посилаються на те, що відповідно до ст. 195 ЦК УРСР завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних із неї за договором платежів другій стороні на підтвердження укладення договору і забезпечення його виконання. Правило ч. 2 ст. 195, ЦК УРСР про залишення завдатку в особи, що його отримала, або про стягнення з особи подвійної суми завдатку застосовується лише в тому випадку, коли між сторонами був укладений договір, але він не виконується з вини якоїсь із сторін. У випадках, коли сторони домовилися підписати договір, але не оформили його належним чином, сплачені в рахунок виконання договору платежі повертаються в тому розмірі, в якому вони видавалися. Оскільки договір купівлі-продажу, на виконання якого позивач передав гроші, так і не був укладений, зазначені кошти не мають правового статусу завдатку. Угода про завдаток є додатковим зобов'язанням щодо основного зобов'язання купівлі-продажу і укладається саме на його забезпечення. Таким чином, на думку відповідача, існування додаткового зобов'язання до виникнення основного зобов'язання є юри-дично неможливим.
Формально позиція відповідача зводиться до того, що, беручи гроші як завдаток, в наступному він може, коли це стане невигідним, заперечити саме правовий статус грошей як завдатку. Тому позивачу необхідно довести не тільки факт взяття грошей як завдатку, що в більшості випадків чорним по білому написано в договорі, а й спростувати всі заперечення відповідача.
Із ст. 4 ЦК випливає, що цивільні права і обов'язки виникають з угод, передбачених законом, а також із угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. Укладена ж позивачем і відпо-, відачем "Попередня угода" не суперечить закону.
Зазвичай, термін "завдаток" регламентується не тільки посиланням на ст. 195 ЦК України, а й додатково визначається умовами договору, що свідчить про необхідність його сприйняття за ст. 195 та 4 ЦК України. Більше того, в договорах доволі часто регламентуються ті наслідки, які настають у разі невиконання умов договору однією зі сторін.
Розкладемо положення ст. 195 ЦК на складові частини. Отже, завдатком визнається:
а) грошова сума, що видається однією з договірних сторін;
б) кошти у рахунок належних із неї за договором платежів другій стороні;
в) кошти на підтвердження укладення договору;
г) кошти на забезпечення його виконання.
Проти першої обставини сторони в основному не заперечують, оскільки в самому договорі встановлюється, що гроші передаються в момент його підписання.
Зрозуміло й те, що завдаток надається в рахунок належних з однієї сторони за договором платежів другій стороні. До того ж, у розглядуваній ситуації сторони зобов'язані з'явитись у певний строк для посвідчення основного договору та передати другій стороні (продавцю) визначену в попередньому договорі про завдаток суму, що залишилася неоплаченою за попереднім договором.
У нашій ситуації передача грошей має свідчити про те, що договір укладався. Тому за наявності визнаного сторонами факту передачі завдатку і письмово оформленого договору, в якому всі істотні умови встановлені, немає підстав ставити питання про недотримання положень ст. 153 ЦК.
Оскільки ж у законі встановлена й четверта умова — про те, що гроші передаються на забезпечення його виконання, то за сучасною практикою виходить, що зобов'язання має лише покупець, оскільки йому гроші просто не повертаються продавцем, якщо він відмовляється від укладення угоди. В той же час цивільно-правові відносини мають відрізнятися рівністю прав та обов'язків, але виходить, що продавець звільняється від цивільно-правової відповідальності за договором завдатку. Хоча це положення має компенсуватися тим, що продавець зобов'язаний повертати завдаток у подвійному розмірі — завдаток покупця і 'таку ж частку із своїх грошей, яка має компенсувати завдану покупцю шкоду.
Загалом, неможливо погодитися з тим, що угода про завдаток є додатковим зобов'язанням щодо основного зобов'язання купівлі-продажу і укладається саме на його забезпечення. В даному разі зобов'язання виникає з попереднього договору. Іноді такий договір називають договором завдатку, але, незважаючи на його назву, необхідно дивитися на зміст зобов'язань. Оскільки сторони домовилися про конкретні умови угоди (ст. 153 ЦК), права та обов'язки сторін відповідають ст. 4 ЦК, сторони визначили настання правових наслідків порушення зобов'язання, відповідачеві необхідно доводити не тільки неможливість застосування ст. 195 ЦК, а, насамперед, суперечність умов договору нормам права.
Одним із варіантів захисту прав позивача в таких справах є можливість застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 47 ЦК, а саме: якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду (передала обумовлену за договором частину грошей у рахунок договору купівлі-продажу), що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду лійсиоіо. В такому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Оформлятися така позиція має позовом про визнання угоди дійсною. Тому можна вимагати виконання умов договору навіть у примусовому порядку. Але в разі звернення з позовом про стягнення завдатку в подвійному розмірі необхідно, щоб відповідач назвав завдаток авансом, що в наступному буде використане як підстава для позову за ст. 47 ЦК. Якщо ж не назвати завдаток авансом, то його треба було б вважати дарунком.
Зверну увагу й на те, що за умовами більшості договорів не обумовлюється положення про те, чи поглинає завдаток розмір можливої шкоди (ч. З ст. 195 ЦК), а тому в цій ситуації можна звертатися до суду й із самостійним позовом про відшкодування шкоди, завданої неукладенням угоди і відмови однієї із сторін від виконання взятого зобов'язання, оскільки вартість квартир збільшилась і пози-вач змушений купувати квартиру за новою ціною.
Сподіваємося, що незабаром брокерам і громадянам можна буде повернутися до звичної схеми посвідчення договору завдатку, оскільки він є зручним засобом забезпечення виконання зобов'язань при посвідченні договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості.