Харківська міська рада
Управління комунального майна та приватизації

ПАМ'ЯТКА ДЛЯ ВЛАСНИКІВ
приватизованих квартир

Харків 2002

І. Передмова

Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формуванні ринкових відносин (Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року № 2482 -ХIІ).
В місті Харкові протягом 9-ти річного процесу приватизації передано у власність громадянам 73% державного житлового фонду, що знаходився в віданні Харківської міської ради (тепер іменується: у власності територіальної громади міста).
Якщо Ви приватизували займане державне житло, то повинні знати, що стали суб'єктами приватної власності на житло, правові відносини яких в житловій сфері регулюються:
1. Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду";
2. Цивільним кодексом України;
3. Житловим кодексом України;
4. Законом України " Про власність";
5. Законом України "Про об'єднання співвласників бога-токвартирного будинку";
6. Правилами користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 № 572;
7. Договором про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території.
8. Статутом об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку.
9. Порядком участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 08.10.92 № 572.
Пам'ятка підготовлена спеціалістами управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради згідно з дорученням апаратної наради Харківського міськвиконкому від 30 жовтня 2001 року на основі узагальнень та систематизувань вище перерахованих діючих законодавчих і нормативних актів України.

II. Це повинен знати кожний.
Право на володіння квартирою (частиною квартири, будинком) засвідчується документом про придбання квартири -свідоцтвом про право власності на житло, невід'ємною частиною якого є технічний паспорт.
Після отримання вищевказаних документів уповноважений власник житла повинен укласти з відповідним житлово-експлуатаційним підприємством договір на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території.
Якщо в будинку створено об'єднання співвласників квартир, то бажано вступити до цього об'єднання. В разі відсутності бажання вступити до об'єднання - зобов'язаний укласти угоду про сумісне володіння та участь в утриманні будинку та прибудинкової території.
В свідоцтві про право власності на житло та технічному паспорті вказана відновна вартість цього житла, яка розрахована відповідно до встановленої методики "виключно" для його, так званої, безкоштовної приватизації громадянами.
При відчуженні житла, за Вашим замовленням, працівниками КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації"
Ваше житло буде оцінене по діючим реальним тарифам.
Межі квартир визначаються згідно з планами, які містяться в технічних паспортах, поверхностями, що обмежені несучими та огороджуючими конструкціями. Власністю власника (власників) квартири є внутрішні перегородки, елементи їх оздоблення, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення, тощо.
Загальну площу квартири складає площа житлових кімнат і підсобних приміщень квартири з урахуванням площі лоджій, балконів, терас, веранд і холодних комор з такими коефіцієнтами :
- лоджій-0,5;
- балконів і терас - 0,3;
- веранд і холодних комор -1.
Загальна площа частини квартири посімейного заселення
(так званої комунальної квартири) визначається як сума займаних жилих кімнат з урахуванням площі балконів, лоджій, терас та площі підсобних приміщенії квартири, яка розподіляється між всіма наймачами пропорційно площі займанних ними кімнат.
Аналогічно розраховується загальна площа житла в будинках готельного типу.
Власники квартир багатоквартирних будийків є співвласниками допоміжних приміщень будинків, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Повернути приватизовану квартиру колишньому власнику (реприватизувати) з відновленням вже використанних житлових чеків і права на приватизацію житла у майбутньому не можливо, так як така дія не передбачена чинним законодавством.

III.Основні права власника житла:
- володіти, розпоряджатись та користуватись житлом ;
- продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укласти договір довічного утримання ;
- укласти інші угоди, не заборонені чинним законодавством.

ІV.Основні обмеження прав власника житла:
- не виконувати самовільного переобладнання та перепланування приміщень, балконів, лоджій (необхідна згода місцевого органу самоврядування);
- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають руйнування приміщень, інженерних систем, елементів будинку, підвищений шум, вібрацію, порушають умови проживання громадян;
- забороняється зберігати в приміщеннях житлових будинків вибухонебезпечні чи екологічно-шкідливі речовини і предмети;
- забороняється утримання на балконах і лоджіях тварин, птиці і бджіл;
- забороняється будівництво на прибудинкових територіях господарських та побутових споруд без встановленого дозволу та затверженого проекту.

V.Основні обов'язки власника житла
утримувати житло за рахунок власних коштів згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків та прибудинкових територій, договором з ЖЕД (ПЖРЕП), іншим підприємством по обслуговуванню житла чи статутом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (якщо таке створено);
- використовувати за призначенням приміщення квартири, частини і елементи будинку, що знаходяться в спільній частковій власності, та прибудинкову терито^рію;
- дотримуватись правил пожежної безпеки та умов безпечної експлуатації газового обладнання; _;
- провадити за власні кошти ремонт квартири;
- забеспечувати доступ до частин та елементів квартири у разі необхідності усунення пошкоджень об'єктів, що перебувають у спільній власності мешканців дому (наприклад системи водопостачання);
своєчасно вносити плату за обслуговування та ремонт будинку, комунальні та інші послуги;
з 23.00 до 7 години у будинку зберігати спокій; дотримуватись Правил утримання собак та кішок; в разі відчуження квартири, а також змін кількісного складу користувачів житла та таких, що мають пільги на отримання житлово-комунальних послуг інформувати про це ЖЕД чи правління об'єднання співвласників; подавати податковій інспекції декларацію про доходи від житла, переданого в оренду;
виконувати рішення загальних зборів членів об'єднай-ня і його правління;
відшкодувати власнику будинку збитки, заподіяні будинку з його вини або осіб, які з ним проживають.

VI. Коментар в питаннях та відповідях

Скільки квартир або будинків може перебувати у власності однієї сім 'ї ?
Згідно з чинним законодавством склад, кількість та вартість будь-якого майна, в тому числі й житла, що перебуває у власності однієї сім'ї, не обмежується.
Але право на отримання у власність державного житла шляхом його безоплатної приватизації має право кожен громадянин тільки один раз.

Які документи необхідні для відчуження квартир?
Цю дію може бути здійснено виключно нотаріально. Для її проведення необхідно мати:
- свідоцтво про право власності на житло (оригінал);
- довідку-характеристику на квартиру (частину квартири), що по замовленню власника виготовляється КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації";
- довідку про відсутність заборони на відчуження квартири, що по замовленню власника виготовляється Першою державною нотаріальною конторою.

Що робити власнику, якщо втрачено свідотство про право власності на житло?
Йому слід звернутись до КП "Харківське міське бюро технічної інвентарізації" з приводу виготовлення та видачі власнику "дублікату", з виданням якого оригінал свідотства втрачає юридичну силу.

Куди треба звертатися, якщо після приватизації квартири виникла необхідність внести в свідоцтво про право власності на житло зміни, пов 'язані з інакшим написанням в нових паспортах прізвищ, імен та по батькові власників житла ?
Якщо це пов'язано з правописом - то звертатися необхідно з цього питання до того органу приватизації, що приватизував житло і видав свідоцтво про право власності на житло. Якщо цього органу вже немає, то звертатись треба до суду.
А якщо така необхідність викликана зміною, після приватизації житла, прізвища чи імені власника, то в таких випадках зміни в свідоцтво про право власності на житло не вносяться (треба завжди мати документ, що посвідчує зміну призвища, імені чи інше).

Чи є якась особливість при продажі житла, в якому один із співвласників неповнолітній ?
Так, є. Відчуження житла, в якому мешкає неповнолітній член сім'ї (а не тільки є його співвласником), припускається лише при наявності згоди органів опіки та піклування, що діють при органах місцевого самоврядування.

Куди треба звертатись, якщо після приватизації житла виникла необхідність в виділенні (перерозподілі) частини житла між співвласниками квартир?
Ця дія проводиться нотаріально - за згодою повнолітніх співвласників та при наявності згоди опікунської ради при райвиконкомі, коли хоча б один із співвласників житла с неповнолітній. Якщо такої згоди немає з якихось причин, то така дія може бути здійсненою в судовому порядку.

Чи повинен спадкоємець сплачувати борги по квартирі, які утворилися до моменту прийняття спад-щини ?
Так, спадкоємець відповідає по боргах спадкодавця в межах дійсної вартості успадкованого ним майна.

Чи потрібно оформляти заповіт на квартиру на користь дітей?
Це питання кожен вирішує самостійно. Але при цьому слід пам'ятати, що якщо заповіт не оформлено, то за Законом спадкоємцями першої черги є, в рівних частках, діти (у тому числі усиновлені) один із подружжя, батьки (усиновителі) померлого та дитина померлого, яка народилася після його смерті. Онуки і правнуки спадкодавця є Спадкоємцями першої черги за законом, тільки якщо на час відкриття спадщини немає в живих того з їх батьків, хто був би спадкоємцем; вони
успадковують порівну в тій частині, яка належала б при спадкоємстві за законом їх померлому батькові чи матері. Спадщину на квартиру може бути оформлено на дітей незалежно від того, де вони мешкають і яке мають громадянство.

Якщо один із власників приватизованої квартири помер, чи обов'язково займатись успадкуванням належної йому частини житла?
Так, бажано. Протягом піврічного терміну після смерті одного із власників житла слід звернутись до державної нотаріальної контори за місцем знаходження квартири для вирішування питань, пов'язаних з успадкуванням належної померлому частки житла. Якщо, ви своєчасно не звернулись до нотаріальної контори, ці питання вирішуються в судовому порядку.

Якщо уповноважений власник житла вибув на тривалий час до іншого місця проживання, хто може ви-конуватц його обоє 'язки і як тести зміни в правовста-новлювальні документи та особистий рахунок на приватизоване житло?
В такому разі в правовстановлювальні документи зміни не вносяться. Лише необхідно звернутись в ЖЕД чи правління об'єднання співвласників із заявою, засвідченою підписами всіх повнолітніх власників житла, про обрання іншого уповноваженого власника квартири.

Чи повинен власник квартири платити квартирну платню?
Квартплата - це плата за найом (оренду) неприватизовано-го житла. Тому власник приватизованого житла такої платні вносити не повинен. Але ставши власником приватизованої квартири, громадянин (чи сім'я) одночасно становиться співвласником багатоквартирного будинку і у нього виникає
обов'язок сплатити відповідну частку вартості витрат на утримання будинку та прибудинкової території. Розмір цих витрат розраховується по тим же нормативам, що і квартплата - отже, розмір витрат сім'ї не змінюється.
Чи повинен власник (власники) платити податок на приватизоване житло?
Так, але після прийняття Закону України "Про податок на нерухомість", яким буде встановлено розмір і порядок оплати податку.

Чи змінюється субсидія після приватизації квартири ?
Не змінюється. Надається незалежно від форми власності чи використання житла.

Яку відповідальність перед Законом тягне заборгованість власника по укладених договорах, пов'язаних з утриманням, ремонтом будинку та оплатою комунальних послуг?
Така заборгованість стягується виключно в судовому порядку. Крім того, слід пам'ятати про можливу відповідальність, передбачену договорами, що укладені з підприємствами (тобто, може бути нарахована пеня, припинено надання послуги, тощо).

Хто повинен слідкувати за правильним утриманням і володінням домом, якщо в ньому більша частина квартир приватизована?
В такому разі обов'язок по слідкуванню за належним утриманням та володінням будинком та його елементами лежить на об'єднанні (товаристві) співвласників будинку, а там де воно не створено - такими повноваженнями володіє ЖЕД чи інше підприємство по утриманню житлового фонду.

Що значить: " співвласник будинку" ?
Співвласник будинку - це власники квартир (частини квартир) які і є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних
елементів і технічного обладнання. Якщо в будинку є власники нежитлових приміщень, то вони також є співвласниками будинку.

Частка співвласника що це?
Ця частка визначається відношенням загальної площі квартири власника до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку.
Площа місць загального користування в розрахунок не береться. "Частка" кожного власника (співвласника) визначає його участь в загальних витратах на утримання будинку і прибудинкової території та впливає на наслідки голосування при прийнятті рішень в роботі об'єднання (товариства).

Що є допоміжними приміщеннями будинку?
Допоміжні приміщення будинку - приміщення житлового будинку призначені для забеспечення експлуатації будинку та його елементів, а також побутового обслуговування населення за місцем проживання (вестибюль, сходова клітка, перехідний шлюз, міжквартирний коридор, колясочна, технічне підпілля, підвальне приміщення, горище, камера для приймання сміття тощо).

Чи належить до житлового фонду нежитлові приміщення житлового фонду?
До житлового фонду не належать нежилі приміщення -відокремлені частини, використання яких не пов'язано з єксплутацією та утриманням будинку, призначені для торговельних, побутових потреб та іншої незабороненої законом діяльності.

Квартира приватизована на праві спільної сумісної власності. Що треба вдіяти, щоб відповідальність перед законодавством за оплату витрат на утримання житла, електро постачання та комунальні послуги несли всі співвласники порівну?
Для цього необхідно за письмовою згодою всіх співвласників квартири, укласти наторіальну угоду про визначення ідеальної частки за кожним та про оплату витрат на утримання житла, енергопостачання і комунальні послуги відповідно до визначених часток. Якщо такої згоди хоча б одного співвласника немає, це питання, може вирішуватися в судовому порядку.

Хто проводить ремонт будинку, якщо потреба в ньому виникла після приватизації квартири?
Якщо у будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник (орган місцевого самоврядування) фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту.
Якщо в будинку приватизовані не всі квартири, то вартість ремонту неприватизованої частини будинку фінансується органом місцевого самоврядування в повному обсязі, а вартість ремонту приватизованої частини - тільки при першому після приватизації ремонту.
Розмір витрат колишнього власника на фінансування першого ремонту після приватизації залежить від строку експлуатації будинку з моменту будівниціва чи реконструкції до момента проведення ремонту, а також від характеристики будинку, проектне - кошторисної документації.
Наприклад: якщо будинок кам'яний з цегляними стінами і дерев'яними перекриттями чи будівля великопанельна з залізобетонним перекриттям, то частка витрат колишнього власника в загальній вартості ремонту становить:
50 % - якщо після будівництва (реконструкції) пройшло не менше 15 років;
68 % - якщо після будівництва (реконструкції) пройшло не менше 20 років;
84 % - якщо після будівництва (реконструкції) пройшло не менше 25 років;
100 % - якщо після будівництва (реконструкції) пройшло не менше 30 років;
Довідково: таку частку витрат визначають згідно з відповідним нормативним документом по конкретному будинку.

Чи входить ремонт квартири до складу робіт, що виконується при здійсненні першого ремонту будинку?
Ні. Виконання робіт, пов'язаних з ремонтом квартири, входять до обов'язків власників квартир.

За які кошти виконується ремонт квартири, якщо це викликано причинами, незалежними від власника квартири (викликано ремонтом елементів будинку,
встановленням додаткового обладнання, тощо)?
Такий ремонт виконується за кошти, накопичені на ремонт будинку.

Чи може співвласник будинку розпорядитись своєю часткою майна, яка перебуває у загальному користуванні?
Ні. Частка майна, яка перебуває у загальному користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.

Чи можна поділити квартиру, яка є спільною власністю, в тому випадку, якщо хтось із ії співвласників вирішив відокремитися?
Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковую власністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності підлягає поділу в натурі, якщо можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири.
У противному випадку може бути встановлено порядок користування приміщеннями квартири.
У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання та перепланування, він проводиїься, при наявності на це дозволу місцевого органу вдади (ст.152 Житлового кодексу України). При неможливості виділу частки квартири (будинку) в натурі або встановлення порядку користування ним, власником, що виділяється, за його згодою в судовому порядку присуджується грошова компенсація.

Чи можна, в свою приватизовану квартиру приписати без права на житло, скажімо-свого чоловіка (жінку)? Чи матиме він (вона) право на частку цієї квартири в разі розлучення?
Ви маєте право прописати чоловіка (жінку) в свою квартиру без права на розпорядження житлом. Факт прописки і володіння майном мають різну правову природу. Прописка регламентується положенням про паспортний режим, а володіння майном - Законом "Про власність", тому ці поняття не взаємозв'язані. Прописка
дає громадянинові лише право на проживання в квартирі, а не на володіння та розпорядження нею.У разі розлучення Ваш чоловік (жінка), оскільки квартира приватизована ще до одруження, не матиме на неї права.